再谈工业上楼：一栋楼就是一条产业链

你见过在23层的标准厂房吗？

你能想象车间机器在百米高空中运作的场景吗？

这不再是人们幻想中的画面，“一栋楼装下一条产业链”的梦想，已经通过工业上楼实现了。

深圳宝安全至科技创新园、东莞松湖智谷产业园、香港工业大厦等，都是鲜活的“工业上楼”案例。

未来，工业上楼依旧会是各地方解决土地问题紧缺、产业空间供给的主要手段之一。

但对于企业来说，将厂房搬上楼并非易事，园区、厂房如何做，才能加强企业上楼的意愿呢？

何时上？

三个阶段 见证发展

早在上世纪80年代，香港、新加坡就因土地、产业发展等种种客观压力，便开始探索“工业上楼”的路径。

本世纪，随着广东部分地区土地资源日益紧缺，工业上楼的概念逐渐被引入。佛山、深圳、东莞的工业上楼模式得到快速发展。

1.0时代：探索

2005年，佛山出现了首个“工业上楼”的项目。

早期，珠三角的工业以自发为主，“村村点火，户户冒烟”是其最大的特点，1-3层扁平式分布的村级工业园是企业的主要发展空间。

由于中小企业数量快速增加，企业资产有限，很多企业没有购买地块自主开发的实力。加之土地成本日益升高，为提高土地利用效率，电子、家电、医药等轻生产的产业开始“上楼”。

随后，有电梯、楼梯及吊装设施，并且满足企业生产、制造需求的多层立体工厂开始出现。

2.0时代：升级

伴随多层厂房在国内的不断普及，更多城市开始尝试“工业上楼”。工业上楼也在各地不断的创新与探索中得到发展。

开始由单一的多层工厂，演变为能生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。越来越多超过6层、24米以上的高层大厦涌现。

但问题也随之而来，由于工业上楼的厂房多以标准厂房为主，忽视了不同企业的个性化需求，层高、承重等建设标准不符合企业需求。

企业只能迁到地价较低的地区，导致高层厂房出现大面积空置的情况出现。厂房的建设商、运营商意识到这个问题后，开始采取“先招商，后建设”的模式，为目标企业建设定制型厂房。

3.0时代：创新

如今，这个“寸土寸金”的时代，各个城市都喊出了“向天要空间”的口号。

在市场和政策的双重作用之下，工业厂房不仅逐渐拉近和天空的距离。也在不断创新尝试厂房规划设计和建设，力求为企业提供更加适配的生产经营空间。

深圳宝安全至科技创新园便是一个成功的典范。园区内，不仅生产研发、总部办公、产业配套、生活配套等功能区一应俱全，23层高的标准厂房也成为了园区中最醒目的存在。

走进普通的多层、高层工业厂房，你能发现一楼永远是“一房难求”。这是因为很多企业所需的生产设备体型较大，对承重要求高，一般只有1楼能满足这类企业的需求。

而全至科技创新园的楼层承重、走廊宽度、柱距等，都是根据工业生产的需求而设计。还配有多台高速客梯和多台载重2-3吨的大型货梯，成功实现人货分流，大型设备上楼的问题得以解决。

不仅如此，对于企业来说，产业链上下游企业、合作客户、供应商等，就在自己上下楼。

一家入驻的企业表示，因为客户群体相同，所以当客户来考察的时候，可以楼上楼下进行参观交流。研发技术上的问题，也能大家一起研究解决，带来了很多成本上的优势。

怎么上？

规划先行 满足个性

虽然工业上楼已成大势所趋，但大部分企业上楼的意愿度仍不高，工业上楼出现了难以解决的问题。

当前大型、中型设备上楼已不再是问题，但工厂需要适应防震、防尘等更高要求。比如电子信息产业、生物医药产业、新材料产业等，很多产业的生产车间都要求无尘空间。

工业上楼的厂房如何能满足更多精细化、精确化的生产需求？

建设厂房规划先行。

首先工业上楼存在一定的产业限制，既然是这样，建设之前的首要任务就是找到并且确定适合上楼的对象。

各地可以根据自身的产业规划布局，结合工业上楼的限制，筛选出符合条件的产业，再根据产业特性，在环保安全、减震除尘、设备载重等方面，进行前瞻性设计，方便后续招商工作的推进。

先招商，后建设。为“目标企业”提供定制化厂房，不失为一种解决方法。

针对入驻企业的个性化需求，在开发过程中，根据实际情况适当调整规划。只有企业的基本需求得到满足，企业才有可能上楼。

谁先上？

不论大小 只看需要

除了厂房本身的问题外，大多数制造型企业，依旧不愿将工厂“搬上楼”。

一方面，大多数的高层厂房，主要面向中小企业，政府可以通过政策引导、优势引导等方法，加快中小企业上楼的步伐。

必备的生产要素是硬性条件，而高层厂房对中小企业的吸引可以从软环境入手。高层厂房不仅是单纯的厂房平面叠加，而是生产、实验及研发的垂直分区模式。

从办公环境来说，就能有很大的提升，比如高端环境、更加智能化的管理系统等，提高员工办公体验的同时，对提升企业形象、招聘用工也有一定帮助。

其次，高层厂房中的企业更加聚集，对产业集群化发展，也有很大帮助。武汉的“北斗大厦”，就是一个成功案例。

“北斗大厦”里，几乎可以找到整条北斗导航产业链，楼下公司需要芯片支持，只需上楼寻求合作便可以，如果出现什么问题，双方也能快地调整，合作起来畅快无比。

同时，政府如果能给予一些政策补贴，比如补贴一半租金，或者支持分割销售、独立产权、支持中小企业入股合建等，提升中小企业上楼的意愿度，也是推动工业上楼的方式之一。

另一方面，对于一些大型企业来说，不论是自建还是入驻高层厂房的意愿度都不高。

此时，政策更应该起到引导作用，比如以财政补贴的形式，引导平台公司或者国有企业先集中建设一批高层厂房后，以低于市场的价格租赁给企业，待模式成熟，再逐步回归市场价格。

另外，深圳对于“向天要空间”，还有一个隐藏大招，便是“联合拿地”。

今年，深圳南山向5家工业上市企业集中分配27层研发用房，以土地竞拍的形势，集约高效解决企业“恒产”需求的联建模式。

如今，“工业上楼”的模式在全国正处于推广发展阶段。各个地区的发展阶段与程度也不尽相同，珠三角地区已经是相对成熟的阶段，长三角正处于快速发展中，而环渤海还在初步探索和发展中。

随着新旧功能转换的全面提速，和珠三角的先行示范，工业上楼在全国其他地区的实用性，也将逐步提升。